Je overwaarde gebruiken om te verbouwen: hoe pak je dat aan?

De keuken is aan vervanging toe, de zolder schreeuwt om een dakkapel of je wilt eindelijk die uitbouw aan de achterkant. Verbouwen kost geld, en steeds meer huiseigenaren ontdekken dat ze de financiering dichterbij hebben dan ze dachten: in de waarde van hun eigen woning. Door de gestegen huizenprijzen zit er in veel huizen flink wat overwaarde. Maar hoe maak je dat geld vrij, en is het wel verstandig?

Wat is overwaarde precies?
Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van je woning en de hypotheekschuld die er nog op rust. Is je huis 450.000 euro waard en heb je nog 250.000 euro hypotheek, dan heb je op papier 200.000 euro overwaarde. Dat bedrag zit vast in de stenen; je merkt er pas iets van zodra je het vrijmaakt of je huis verkoopt. En juist voor een verbouwing kun je het tussentijds inzetten zonder dat je hoeft te verhuizen.

Zo zet je het in voor je verbouwing
Je overwaarde vrijmaken doe je meestal door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheekdeel af te sluiten. Op de uitlegpagina over overwaarde gebruiken van ING zie je bijvoorbeeld welke routes er zijn en waar je op let. Belangrijk detail: gebruik je het geleende bedrag daadwerkelijk voor de verbouwing of verduurzaming van je eigen woning, dan is de rente in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Besteed je het aan iets anders, zoals een auto of een schenking, dan geldt die aftrek niet.

Is het slim om te doen?
Extra lenen op je huis voelt voor veel mensen groot, en dat is het ook. Je maandlasten gaan omhoog en je bouwt tijdelijk minder vermogen op. Tegelijk is de rente op een hypotheek vaak lager dan die van een persoonlijke lening, en een goede verbouwing kan de waarde van je huis juist verhogen. Reken daarom eerst goed door hoeveel extra je verantwoord kunt dragen; op de site van het Nibud vind je handvatten om je maandbudget in kaart te brengen voordat je een beslissing neemt.

Waar besteed je het verstandig aan?
In principe mag je zelf weten waar je het opgenomen geld aan uitgeeft, maar voor de fiscus maakt het verschil. Steek je het in je eigen woning, dan valt de lening onder de hypotheekregels en is de rente meestal aftrekbaar. Gebruik je het voor een verbouwing die je huis energiezuiniger maakt, dan profiteer je bovendien van lagere energielasten in de jaren erna. Minder logisch is het om overwaarde op te nemen voor uitgaven die snel hun waarde verliezen, want dan betaal je jarenlang rente over iets wat allang op is. Een verbouwing die comfort en woningwaarde toevoegt, is in die zin een van de meer verdedigbare bestemmingen.

Wat kost het om overwaarde op te nemen?
De kosten hangen af van het bedrag en de manier waarop je leent. Naast de rente kun je te maken krijgen met advies- en notariskosten en soms een nieuwe taxatie. Neem je een fors bedrag op, dan tellen die eenmalige kosten relatief minder zwaar dan bij een klein bedrag. Reken dus niet alleen met de maandlast, maar ook met wat het afsluiten zelf kost, zodat je een eerlijk beeld hebt van de totale investering in je verbouwing.

Voordat je de aannemer belt
Begin met een realistisch verbouwbudget en leg daarnaast wat je maximaal kunt en wilt lenen. Vraag offertes op, houd een marge aan voor tegenvallers en breng in kaart wat je verbouwing oplevert, in wooncomfort en in waarde. Twijfel je over de beste financieringsvorm, dan helpt hypotheekadvies je om de opties naast elkaar te leggen. Zo start je je project met een plan dat klopt, in plaats van halverwege te ontdekken dat het budget krap wordt.